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万达的商业模式有什么独到之处?

时间:2016-10-24 00:56  来源:未知  作者: admin   点击:


原题:万达高速增长的背后(一)
万达的发展深度影响着中国房地产市场,和N多城市的商业中心发展。这一点毋庸置疑。那句:一个万达广场,一个城市中心。也并非虚言。一直到今天,万达的产业链几乎覆盖了整个地产的链条。物业租售、自有商家品牌、住宅、酒店、写字楼、商业物业、商业管理运营公司、规划设计团队等等。
业内一直有一个口号叫做——商业地产学万达!
对此,我本人的有自己的看法,我一点点的说。
万达迅速拓展的背后是什么?
万达在商业地产的杀手锏核心就是订单式地产,万达凭借订单式迅速在全国滚动开疆扩土。一时之间,订单式地产风起云涌,邯郸学步者众。但最后几乎全都铩羽而归,也包括万达。我解释下,什么叫订单地产。就是地产商和品牌商家签订联合拓展协议,是个一荣俱荣一损俱损的模式。万达走到哪里,这些品牌(最初全是跨国品牌)跟到哪里开店。像后来华润系、凯德系、中粮系、深国投系都有订单地产的影子。也就是所谓的成熟商业地产模式的滚动复制。
这种模式在早期可谓是必胜的大绝杀。但是随着商业的发展,背后的问题愈演愈烈。直接导致的后果就是招商愈来愈难。商业的同质化日趋加重,很多品牌在最后直接表示不再跟风了。因为他们不能做到或承受一个城市有自己的十几二十几家店,这在商业辐射上和品牌经营上是行不通的。但是这些品牌属于物业租售去化率小的品牌,换句话说,这些品牌吃不了多少面积。在商业地产中真正快速去化商业的是主力店,是影院、百货、旗舰店、专业店这些巨无霸商户。主力店在拓展的时候,拓展成本高,所以态度比较审慎,考察周期长。在万达神速迈步的影子中,他们是不会跟着跑的。
但是万达也有自己的过河梯,万达相继成立了院线、百货、Ktv这些去化度极高的吃货。为了弥补在家电行业的软肋,2005年6月万达与国美签订了排他协议,联手拓展家电线下市场。
以售养租的秘密
万达高速扩张的最大的瓶颈应该就是资金瓶颈,购物中心的回报周期长,回报率低,迅速拓展的风险也太大。万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和新物业中长期抵押贷款等。
有业内人说,万达的开发资金约20%由万达直接投资——“销售利润+内部资金调配:商业地产约60%投资向项目当地银行贷款;另20%左右由主力店企业自己投资。但是若真的如此夸张,万达是走不了多快的。
唯一的解释就是综合体中,住宅和写字楼部分快速去化带来的资金流。一方面是环节现金流的压力,另一方面是提高回报率。这一切都建立在万达最初的品牌成功上。现如今万达俨然已经是资本帝国。拥有自己的信托产品和私募渠道。钱似乎并不是问题了?
18个月造城的神话?
从拿地,到开业,18个月的凭空造城都有哪些因素的促成呢?
政府,不看政府脸色的企业一定做不好生意(中国语录)。政府需要什么?换句话说,当政者需要什么?政绩、可观的财政收益等等等等等等等等等(自行脑补)。所以我们看万达模式都满足哪些条件。
a) 项目大,拿地转让费可观。
b) 提供大批的就业岗位,这是真的,一个成功的商业项目最少要解决数以万计的人就业问题。注意,我没夸张。
c) 城市基建的快速更新和商业的繁荣。(插播一个秘闻:在四线城市,如果招商招来沃尔玛、家乐福等,政府返还转让的50%左右。我记得某个项目传闻是1.2亿。)
d) 有个万达,城市又多了一张名片。虽然可乐,这确实真的。城市形象真的。。。。君不见亮化工程全国推广吗?
e) 从长远收益来看,大体量的项目会带动周边商业的发展和成熟。比如说,万达边上那块地,原来最初值200W/亩.但是万达开业后,政府说,现在不是这个价了。值500W了。同时商业的发展长期带来的税收和复利收益也是很可观的。
f) 这一切全都要在任期内完成,这一句话就是所有的秘密。
所以,你说地方政府要不要给万达玩呢,虽然说北上广不稀罕,但二三四线可都是营养不良的孩子。
图:芜湖镜湖万达
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